如何有效的进行地产金融创新？

当全世界最庞大的影子银行体系开始形成，金融成为推动产业变革的重要力量，许多传统行业从中找到突破的方向，当然，常常伴随着互联网思维的推动。

这个话题落到地产行业，我们看到的是种种颠覆。以简单的售房模式来看，线上模式一直在蚕食着线下的空间，从搜房大战房地产代理行开始，安居客、房多多等在进行不断的升级，最近是万科的“全民营销”将争论引向极点。另外，还有平安好房的加入，号称要“消灭房地产中介”，是否能实现这点虽然存疑，但其以金融身份的加入，无论是面向购房人的“好房宝”还是助力资金出海的海外众筹，都具有相当的吸引力。

而说到众筹，这个线下可能就要定性为“非法集资”的金融创新，在线上就成为P2P，大有挑战传统金融的架势，虽然也有不少出事的案例，但监管的容忍度已大出人们的意料，下一步，是否有众筹房地产的可能？尤其是在商业地产领域，以众筹的方式实现私募的资产证券化，不是没有可能，在南方的一些城市已经开始探路。这些种种创新，表面看是解决房地产的销售问题，实质上是对现金流的重构，促进着地产金融化。

地产金融化的趋势已不可逆转，如今的地产行业，光有资源（比如好地段）是完全不够的，还需要有好的运营能力（可能就需要品牌），更重要的是要有金融支持。已经没有哪家开发商在拿地之前不先做资金的筹划，去先征询一下资本的意见，即使是那些中小开发商也意识到，如果不在之前搭建好整体的金融架构，在之前就把杠杆确立，就太有可能陷入资金陷阱，而资本的意见也成为他们拿地的重要参考，某种意义上会让他们变的更理性。不是吗？即使那些“面粉贵于面包”的地王背后，也是潜藏着未来估值的提前释放的假设，资本的话语权正在主导地产市场的走势。

最近对于地产市场的风向标就是所谓银监会的口头指示，希望各个金融机构远离三四线城市、规避中小开发商，这个信号的反面就是资金大量流向大型开发商，流入一二线城市，资金的冰火两重天带来的是行业的大整合，也倒逼着地产行业的大转型，做不了最大的，就必须做成最专业的，否则真的就被这个时代所抛弃了。

关于地产的金融化，还有一个迫切的领域是商业地产。当物业管理公司都从“彩生活”上市的案例中得到振奋，商业地产这个一直徘徊于重资产还是轻资产的“行业未来”怎么会无动于心？我们看到万科的商业地产引入了凯雷，决心走轻资产的道路，而万达联合了腾讯、百度，矛头直指阿里，地产、金融、互联网三者在主动结合，希望找到一种破局的方式。而成功的关键恐怕就在于是否能够抓住用户（注意，是“用户”而非“客户”，是真正来使用、来体验的消费者），也就是所谓的互联网的入口。有了足够的用户群，有了足够的大数据基础，才有通过O2O改善经营的可能，才有做金融创新的可能。

也许这能让商业地产回到原点，就是关注用户真实的需求，成为人们愿意去的地方，才有可能成为人们愿意不断消费而促使商业地产成为真正的“聚宝盆”，才有高估值的可能，才能吸引资本愿意主动投入。而至于是怎样的资产证券化模式，其实已不重要。

最近的一个利好，是私募正式纳入监管范畴，获得与公募一样的平等地位，可以发行类似的金融产品。这个意义在于各类金融机构终于可以站在一个水平线上去竞争，虽然从规模和历史积淀上，私募还无法与一些大机构相提并论，但至少就有了差异化竞争的可能，可以凭借各自的专业优势，挖掘出大机构所不屑或者是不能的方向，成为推动行业进步的另一种力量。这对于地产行业的意义在于，会有更多市场的力量来提供选择，让专业的力量不会因为弱小而被抛弃，在“大鱼吃小鱼”之外多了另外一种可能，那就是“快鱼吃慢鱼”。

今天可能还弱小的企业，只要能把握自己的核心竞争力，敢于闯出一条别人走不了的道路，就完全有可能实现逆袭！电商里有360、京东的案例，地产行业怎么就不会有这样的可能？当地产已经进入存量房时代，针对细分领域的异军突起只是个时间问题，资本不就是应该去发现机会，促成奇迹的吗？

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