房地产融资：监管趋严，传统房地产信托面临转型

　　房地产行业不仅关系民生，对经济影响大，而且由于房地产行业是典型的资本密集型行业，对资金需求大，因此房地产融资也一直是金融监管关注的重点之一。房地产融资渠道广泛，形式多样，几乎涵盖了所有金融市场能够实现的融资途径。

　　1.房地产融资监管从未放松

　　近两年，监管部门对于房地产行业融资十分谨慎。2019年以来，监管部门在公开场合至少5次提及房地产金融风险。2月25日，银保监会副主席王兆星表示，“未来监管部门将紧盯房地产金融风险等多个重要风险领域。”2月底，央行金融市场工作会议强调，加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。3月5日，郭树清表示，“下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。”3月9日，王兆星再次明确表示，房地产金融仍是防范风险的重点领域。6月13日，央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛演讲时提到，“最严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”

　　尤其是5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（下称“23号文”），要求商业银行、信托、基金等各类金融机构按照相关要点开展整治，突出处罚和问责，多处涉及房地产领域融资乱象整治。其中，对信托公司明确提出将重点治理通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。

　　2.传统房地产信托面临转型

　　目前来看，高净值客户接触到的金融产品大部分为信托、资产管理计划和私募基金，融资形式有债权、股权，产品类型有信用、房地产抵押、购房尾款转让、租金收益权转让等。过去几年，房地产信托是高净值客户稳健资产配置的重要组成部分，从“23号文”的规定来看，对于不符合信托“432”（项目已取得四证、已投入30%自有资金、项目公司或控股股东拥有二级开发资质）要求的拿地配资、房地产前融以及明股实债等变相融资将受到较大影响。未来信托公司除了继续传统的“432”项目，将会逐渐向股权投资方向转型。这将要求信托公司改变原有“资金提供方”的思路，而是逐步提高自身的主动管理能力和对房地产市场的深入研究和认知。未来专注于房地产投资的私募地产基金将会获得更多机会和发展。投资者也需要改变原有刚性兑付的思维模式，通过选择真正具有管理能力的资产管理人和优质的项目，投资风险收益相匹配的金融产品。

      文章转载自搜狐网

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